우리는 650만 달러 규모의 다중 임차인(multi-tenant) 리테일 건물을 매입했습니다.
현재 92.5% 임대 상태이며, 9월에 매입했음에도 첫해에 3만5천 달러 이상의 현금 흐름(cash flow)이 배분되었습니다.
리테일 자산은 멀티패밀리(아파트) 자산보다 훨씬 단순한 편입니다.
하지만 여전히 알아두어야 할 중요한 요소들이 있습니다.
리테일 부동산 자산에서 가치를 결정하는 가장 중요한 3가지 요소는 다음과 같습니다.
위치 (Location)
임차인 (Tenants)
임대 계약 (Leases)
LP 투자자(아래 자세히 설명)라면 이 세 가지의 질을 어떻게 판단해야 하는지 이해하는 것이 매우 중요합니다.
1. 좋은 위치를 판단할 때 확인해야 할 요소
• 반경 1마일 내에 비슷한 업종(같은 유형)의 임차인 수
• 주변 블록 내 주요 고용주(기업)의 수준
• 하루 평균 차량 통행량
• 임차인의 수요를 충분히 감당할 수 있는 주차 공간
• 지역 인구 증가율
2. 좋은 임차인 구성을 판단할 때 확인해야 할 요소
• 해당 임차인이 해당 유닛에서 얼마나 오래 영업했는지
• 매출이 임대료보다 최소 40% 이상 높은지
• 임차인 업종들이 서로 시너지(보완 관계)를 이루는지
• 드라이클리너가 아닌지
↳ (개인적인 선호)
3. 좋은 임대 계약을 판단할 때 확인해야 할 요소
• 시장 임대료 기준으로 1년 이상 장기 계약인지
• 자동 임대료 인상 조항이 포함되어 있는지
• 자동 계약 연장 옵션이 있는지
• NNN 리스인지, NN 리스인지
• Fee-simple 리스인지 여부
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LP 투자자(LP Investor)는 Limited Partner(유한 파트너)의 약자로,
쉽게 말해 돈을 투자하지만 직접 운영에는 참여하지 않는 투자자를 뜻합니다.
부동산 투자나 펀드에서 자주 쓰이는 구조입니다.
쉽게 설명하면
1️⃣ LP (Limited Partner)
돈을 투자하는 사람
사업 운영에는 직접 관여하지 않음
책임은 투자한 금액까지만 제한
대신 수익 배분을 받음
👉 예: 건물 투자에 돈만 넣고 운영은 하지 않는 투자자
2️⃣ GP (General Partner)
투자 프로젝트를 실제로 운영하는 사람
건물 찾기, 대출, 관리, 임차인 관리 등 모든 운영 담당
대신 더 많은 책임과 역할
👉 예: 부동산 개발 회사, 투자 운영사
예를 들어 보면
6.5M(650만 달러) 리테일 건물 투자
GP: 투자 구조 만들고 건물 매입, 관리
LP: 여러 명이 돈을 투자
예시
역할 | 투자금 |
|---|---|
GP | $500,000 |
LP 투자자 10명 | 각 $600,000 |
LP 투자자는
➡ 건물 운영 안 함
➡ 대신 임대 수익 배당 받음
왜 LP 투자자를 쓰냐
큰 부동산 투자는 한 사람이 돈을 다 내기 어려워서입니다.
그래서
GP → 운영
LP → 자금
이 구조로 투자합니다.
참고 (부동산 투자에서 흔한 수익 구조)
LP 투자자는 보통
연 6~8% 우선 배당 (Preferred Return)
매각 시 수익 배분
을 받습니다.
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